中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險管理與保險學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，由于中國樓市房價波動較大，其風(fēng)險要由保險公司承擔(dān)，所以在評估了風(fēng)險后，每月給到老人的養(yǎng)老金預(yù)計相對會少。反向抵押養(yǎng)老保險作為一種養(yǎng)老險，有市場但預(yù)計不太大，市民要慎重選擇。
焦點1：
目標(biāo)人群或為中產(chǎn)以上家庭老人
在保險版“以房養(yǎng)老”試點前，市場上已經(jīng)有銀行版的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，但參與者寥寥。
廣州市房地產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，金融機構(gòu)需要評估房子的價值，看是否可作為以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，真正需要“以房養(yǎng)老”的人可能無法入圍。雖然現(xiàn)在廣州市內(nèi)不少老人都有房子，但這批房子是樓齡較高的房改房。按照現(xiàn)在的按揭政策，超過20年樓齡的磚混結(jié)構(gòu)房子就無法按揭。那這批房源是否會被看中并批準(zhǔn)作為反向抵押養(yǎng)老保險的產(chǎn)品，是個未知數(shù)，但往往就是這批房源的業(yè)主需要錢來養(yǎng)老。
宋世斌認(rèn)為，反向抵押養(yǎng)老保險，適合有自己房子且與子孫輩關(guān)系明晰的老人，未來小孩子也不需要這所房子。而且老人不會急需要抵押房子去貸款用錢，進(jìn)行投保只是為了更好生活，是對財富進(jìn)行不同的處置。要符合這樣的條件，至少會是中產(chǎn)以上家庭的老人。總的來說，“倒按揭”方式以房養(yǎng)老市場不會太大，事實上在發(fā)達(dá)國家這塊的市場占比也并不大。
焦點2：
養(yǎng)老金相對少且無法隨房價漲跌
“每月可以領(lǐng)多少養(yǎng)老金、養(yǎng)老金是否可以掛鉤房價進(jìn)行調(diào)整？比如，房價漲了養(yǎng)老金就多，房價跌了養(yǎng)老金就少？”關(guān)于養(yǎng)老金的領(lǐng)取，市民還有很多疑問。
宋世斌分析，在“以房養(yǎng)老”中對于房價的波動如何處理是有較大分歧的。但首先，房價波動的風(fēng)險肯定不是由投保人承擔(dān)的，所以市民不會有太大風(fēng)險；保險公司會承擔(dān)波動的風(fēng)險，但正因為它要承擔(dān)風(fēng)險，所以在評估了風(fēng)險后，每月給到老人的養(yǎng)老金預(yù)計相對會少。有種觀點認(rèn)為，房價的上升期最快將在10年后結(jié)束。基于這樣的風(fēng)險預(yù)期，保險公司在制定規(guī)則給予月養(yǎng)老金時，確實可能會比市民預(yù)期的偏低。
宋世斌還認(rèn)為，保險公司一般會在評估房產(chǎn)風(fēng)險和收益完畢后，就給投保的老人定額的月生活費，不會再隨便進(jìn)行調(diào)整。目前中國的房價波動比較大，如果掛鉤市場房價去調(diào)整生活費，是有很大成本的。此外，很多時候二手房市場還涉及到有價無市的問題，最終賣出價可能并沒有市場叫價那么高，那么就此去調(diào)整生活費風(fēng)險也比較大。且每次調(diào)整還要進(jìn)行評估和重新計算，相當(dāng)費時費力。
焦點3：
贖回或結(jié)算收益會損失部分房價
不少網(wǎng)友提出，如果老人投保后，僅領(lǐng)取了一年的生活費就過世了，那么其房產(chǎn)收益要怎樣進(jìn)行計算？
宋世斌釋疑道，這種情況跟老人領(lǐng)取了很多年的生活費過世，對房產(chǎn)的處理是同種方式，即在老人過世后就開始進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算處理房子時，需要重新進(jìn)行房價評估，如果是評估出來房價漲了，那么再按規(guī)定進(jìn)行收益分配。對于保險公司來說，評估價與實際市場價之間也有可能存在差距，房子有多大的收益在沒有正式轉(zhuǎn)讓成交前，都是不明確的，存在風(fēng)險。
“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品結(jié)算收益的計算，預(yù)計不會是簡單地將結(jié)算時評估總價-投保時的評估總價-老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金總額，結(jié)算出來的就作為收益。如果是這樣，就是銀行抵押貸款，而不是保險產(chǎn)品。作為一項保險產(chǎn)品，肯定既有比預(yù)定時間先去世的老人，也有比預(yù)定時間活得更長的長壽老人，所以先去世的收益要用來彌補長壽老人帶來的更多支出，是通過保險方式建立養(yǎng)老互濟的資金池。
宋世斌提醒，這種算法同樣適用于中途想要贖回房產(chǎn)的老人，作為一項保險產(chǎn)品當(dāng)然可以退保，但其中包括的評估成本、人力成本等各方面支出，不會是簡單的加減運算。贖回房產(chǎn)時肯定要付出一定的資金成本代價，要有心理準(zhǔn)備有部分房價是拿不回來的。
焦點4：
反向抵押未必比賣房養(yǎng)老更劃算
有市民提出，假如自己有一套200萬元的房子，感覺直接賣掉去吃利息會比反向抵押貸款每月去領(lǐng)取養(yǎng)老金更劃算。而且年紀(jì)大了之后一旦有大的醫(yī)療支出，光是靠每月領(lǐng)取養(yǎng)老金可能也無法解決。
宋世斌認(rèn)為，反向抵押養(yǎng)老保險只是“以房養(yǎng)老”的一種形式，在房價未來價值有爭議的情況下，對于老人來說這種方式并不會太實惠。市民在進(jìn)行投保時要慎重選擇，因為還是存在一定的風(fēng)險，此外也還有其他很多“以房養(yǎng)老”的方式可以選擇。
他舉例，老人家可以將市區(qū)的房子出租，拿到高月租后再到郊區(qū)租住較為便宜的房子；也可以將大城市的房子出租，到生活成本較低、環(huán)境更好的小城市去生活，現(xiàn)在醫(yī)保也是全國覆蓋，這樣可能會更實惠些。如果認(rèn)為現(xiàn)在房價已經(jīng)到頂點了，賣掉房子更劃算，也可以賣掉轉(zhuǎn)去生活成本低的區(qū)域生活。
